Если в ваши планы входит длительная иммиграция в Черногорию, но вы не любите жизнь в съемном жилье, или же вы всю жизнь мечтали иметь собственную квартиру или домик у моря, то купить недвижимость в Черногории — хорошая инвестиция. Очевидно, что покупка недвижимости за рубежом подразумевает понимание особенностей недвижимости, рынка, знание законодательства, местного языка и массы деталей, связанных с этим процессом. Поэтому рекомендуем обращаться к нашим опытным специалистам, чтобы быть уверенным в своей покупке. 

Планируете покупку недвижимости в Черногории, но не знаете, с чего начать? 

Оставьте заявку и мы поможем составить ваш индивидуальный план действий

КТО МОЖЕТ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕРНОГОРИИ

Иностранец-физическое лицо без ограничений может приобрести  в Черногории жилую или офисную недвижимость (включая недостроенные и разрушенные объекты). 

Покупка земли иностранцами законодательно ограничивается. Иностранные граждане-физические лица не могут приобретать неурбанизированную землю без ДУПа (детального урбанистического плана), участки свыше 50 соток, земли сельхозназначения и леса. В иных случаях потребуется регистрация компании в Черногории и приобретения недвижимости на нее.

купить недвижимость в черногории

КАК ВЫБИРАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Перед покупкой необходимо определиться с тремя главными вопросами:

какую именно недвижимость вы ищите: квартиру, дом или землю

для каких целей вы ищете: для себя (постоянное проживание, дача) или для инвестиций (сдача в аренду, перепродажа, строительство)

ваш бюджет

Следующий шаг — выбор локации. Если недвижимость выбирается для себя, то здесь имеет смысл руководствоваться собственными предпочтениями и чистотой документов. Более детально с характеристиками черногорских городов можно ознакомиться здесь.

Перед покупкой обязательно необходимо проверить все документы и узнать статус земли (если речь о приобретении земли или дома с участком). Самый важный документ, который должен иметь жилой объект недвижимости — разрешение на строительство. В Черногории очень много объектов, которые такой документ не имеют. Иными словами, эти объекты не являются легализованными. Кроме того, важно уточнить наличие ДУПа — детального урбанистического плана. По части земель планы еще не приняты или находятся в разработке.

Также важно учитывать, что при выборе квартиры в комплексе могут возникнуть ежемесячные расходы за услуги управляющей компании. Этот вопрос следует уточнять заранее, чтобы понимать, какую сумму необходимо дополнительно выделить на содержание недвижимости, помимо ежегодных налогов и коммунальных платежей.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Если вы задумываетесь об инвестировании, то тут имеет смысл прислушаться к советам специалистов. Как известно, инвестиционная привлекательность недвижимости, прежде всего, связана с ее местоположением. Ликвидность рассчитывается по ряду показателей, включая состояние дома, год постройки, площадь и другим, но определяющим всегда остается локация. 

Наиболее популярные туристические города Черногории — Будва, Тиват и Котор. Соответственно, ценник здесь выше, чем в других местах побережья. Чем ближе к морю — тем выше цены.

Высокие темпы роста спроса на недвижимость при весьма доступных ценах демонстрирует столица Черногории — Подгорица. 

По оценке  издания по международной недвижимости globalpropertyguide  срок возврата инвестиций в доходную недвижимость в Черногории составляет примерно 13 лет. Это третья позиция по Европе. 

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Стоимость недвижимости в Черногории зависит, прежде всего, от местоположения. Цены в приморской зоне в целом выше, чем в других частях страны. Особняком стоит Подгорица, поскольку столица привлекает покупателей на внутреннем рынке, что диктует увеличение спроса и, соответственно,  повышение цен.

Цены в новостройках на этапе котлована составляют примерно 1150 е в Подгорице и 1400 на побережье. В Будве средняя стоимость м2 в готовой новостройке — 1800 е, в Тивате  и Которе — от 2000 е/м2. Бар и Херцег-Нови — порядка 1200 е/м2.

С 2019 г. наблюдается тенденция к росту цен на недвижимость, в среднем на 10%. Во многом этому способствовало увеличение интереса инвесторов из Турции и государств Ближнего Востока.

купить недвижимость в черногории

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ

 Подбор объекта. Подбирать недвижимость оптимально с агентом. Агенты имею большие базы, в том числе от продавцов-иностранцев, которые не желают и не имеют возможности самостоятельно заниматься продажей. Агенты знают детали об объектах и смогут сэкономить время покупателя, проверить документы, сопроводить весь процесс. Нередко агенты в дальнейшем предлагают услуги по обслуживанию купленной недвижимости и ее аренде. Если вы нашли объект самостоятельно, то обязательно обратитесь к специалисту для проверки документов.

Проверка документов. Предварительную проверку по заказу покупателя может осуществлять консультант, агент по недвижимости или адвокат. Непосредственно перед сделкой документы проверяет черногорский нотариус.

Переговоры между покупателем и продавцом, договоренности о способах и сроках оплаты. Здесь также полезно прибегать к помощи специалиста в качестве переговорщика. Агент будет представлять ваши интересы в переговорах, что позволит вам чувствовать себя более уверенно. С учетом своего опыта специалист может предложить оптимальные варианты для достижения консенсуса в  процессе купли-продажи, в том числе по стоимости, а также наиболее подходящие способы оплаты. 

Подписание договора купли-продажи недвижимости у нотариуса в присутствии судебного переводчика.

Планируете покупку недвижимости в Черногории, но не знаете, с чего начать? 

Оставьте заявку и мы поможем составить ваш индивидуальный план действий

СДЕЛКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

НОТАРИАЛЬНАЯ СДЕЛКА

Процедура покупки недвижимости в Черногории весьма простой и надежный. С 2011 г. все сделки по недвижимости осуществляются с обязательным участием нотариуса.

За нотариусами закреплены определенные нотариальные округа по географическому принципу. Поэтому сделка заключается у нотариуса по месту нахождения недвижимости. Дата и время подписания нотариального договора бронируется за 2-3 дня. 

Для совершения сделки необходим действующий документ, удостоверяющий личность, и нотариальная доверенность, если документы подписывает полномочное лицо. В случае если одной из сторон договора является иностранец, то необходимо предоставить действующий загранпаспорт. 

Договор подписывается при обязательном присутствии официального судебного переводчика. По желанию покупателя договор может быть письменно переведен на русский язык. Письменный перевод договора также осуществляется судебным переводчиком.

CLAUSULA INTABULANDI

После выполнения всех обязательств покупателя по договору  и оплаты полной суммы купли-продажи продавец выдает покупателю подтверждение о получении средств, которое называется Clausula intabulandi.   

На основании Clausula intabulandi и договора купли-продажи осуществляется перерегистрация прав собственности на нового владельца, без дальнейшего присутствия продавца.

ПЕРЕНОС ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

Нотариус подает соответствующие документы, подтверждающие полный расчет по сделке, в кадастр и в налоговое управление.

Сделки купли-продажи регистрируются в едином кадастре недвижимости. Официальный срок переноса прав собственности составляет 60 дней с момента полного расчета по договору.

Кадастр готовит Решение о переносе прав собственности, а налоговое управление — Решение об уплате налога (в случае, если покупатель обязан платить налог). Решения получает покупатель лично или его законный представитель. 

На основании Решения о переносе прав собственности в электронный реестр кадастра вносятся соответствующие изменения.

Итоговым документом о праве собственности является Лист непокретности (серб.- List nepokretnosti) — Свидетельство о собственности на недвижимость.

Купить недвижимость в Черногории

АВАНС

В зависимости от условий сделки (единовременная оплата или рассрочка) могут подписываться 2 договора: Предварительный договор о внесении аванса и Основной договор.

Сумма аванса определяется по договоренности сторон. Как правило, аванс составляет от 5% до 10% от стоимости недвижимости. Передача аванса, как правило, осуществляется в момент подписания договора купли-продажи либо до подписания договора. Аванс передается непосредственно продавцу или полномочному представителю (например, агенту, нотариусу).

В соответствии с законодательством Черногории в случае отказа от заключения Основного договора покупатель теряет аванс, а в случае отказа от договора продавца, он выплачивает покупателю аванс в двойном размере.

СТОИМОСТЬ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

НОТАРИУС

Тарифы на виды нотариальных действий и услуги нотариуса установлены законодательством Черногории. Информацию о тарифах можно посмотреть на сайте нотариальной палаты Черногории.

Стоимость услуг нотариуса оценивается на основании следующих критериев: ценность сделки, затраченное время, установленный тариф на нотариальное действие.

Тарифы в зависимости от ценности сделки: 40-60.000 евро — 250 е, 60 — 80.000 евро — 300 е, 80-120.000 евро — 350 е. Сделки на сумму свыше 120.000 е тарифицируются отдельно. При этом вознаграждение нотариуса не может превышать 5000 е.

ПЕРЕВОДЧИК

Оплата переводчику производится в соответствии с тарифами на услуги устных и письменных переводчиков, согласно закона о переводчиках. Час устного перевода — 50 евро, страница письменного перевода 15-20 евро.

АГЕНТСКАЯ КОМИССИЯ

Размер агентской комиссии составляет 3-6%, в зависимости от объекта.

НАЛОГ НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупатель недвижимости обязан платить налог на приобретение недвижимости в размере 3% — как на жилое/офисное помещение, так и на землю. Исключение составляет покупка от застройщика — юридического лица.

Детальнее об этом и других налогах по основанию владения недвижимостью читайте здесь.

ОПЛАТА

Оплата недвижимости может осуществляться как банковским переводом, так и наличными. Способы и варианты оплаты в каждом случае обсуждаются индивидуально. В большинстве случаев оптимальное для сторон решение может подсказать опытный специалист.

Покупка зарубежной недвижимости очень ответственное мероприятие, требующее знаний и опыта. Именно поэтому к этому вопросу следует подходить с должным вниманием. Обращение к компетентному специалисту — залог успешной сделки. 

Планируете покупку недвижимости в Черногории, но не знаете, с чего начать? 

Оставьте заявку и мы поможем составить ваш индивидуальный план действий